Управление многоквартирным домом – это функция, обеспечивающая благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг для граждан, проживающих в таком доме (ст.161 п1. ЖК РФ).
Данная функция должна быть реализована непосредственно собственниками многоквартирного дома. Жилищный кодекс переворачивает привычную для муниципалитетов и населения картину: заказчиком на коммунальные услуги становится не власть, не государство, а конкретно – собственник. Собственники не могут устраниться от управления и в первую очередь они обязаны выбрать и реализовать способ управления. Один из таких способов – создание собственниками товарищества собственников жилья для совместного управления хозяйством дома, обеспечению коммунальными и иными услугами. С точки зрения организации процесса управления это наиболее удобная и устойчивая форма.
Для чего создаётся товарищество? Для того чтобы обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, организовать техническое обслуживание дома и реализовать право каждого собственника жилого помещения на управление своим имуществом.
Средства ТСЖ формируются из следующих источников:
- обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества; - бюджетные субсидии на обеспечение эксплуатации и ремонта дома, компенсация городскими властями оплаты отдельных видов коммунальных услуг для льготных категорий жильцов;
- доходы от хозяйственной (предпринимательской) деятельности товарищества, направленной на осуществление задач и выполнение обязанностей ТСЖ.
Жилищный кодекс РФ не запрещает ТСЖ получать доходы, необходимые для достижения уставных целей. Для этого товариществу разрешено осуществлять хозяйственную деятельность. Правда, надо отметить, что перечень её видов для ТСЖ обычно ограничен обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме, строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в таком доме, а также сдачей в аренду части общего имущества.
Очень важно, что ТСЖ получает возможность использовать и придомовую территорию. Оформить участок можно на любом этапе деятельности ТСЖ - это совсем не обязательно делать тогда, когда создаётся товарищество, или в момент его регистрации. Решение об оформлении земельного участка в общую долевую собственность принимают товарищи - собственники помещений в доме на общем собрании. По их поручению все необходимые документы может подготовить председатель ТСЖ. После этого следует обратиться в орган местного самоуправления, который и вынесет окончательный вердикт, определяющий судьбу придомовой территории. Учтите: передача такого участка в собственность владельцам помещений осуществляется бесплатно.
- собственники помещений, объединившиеся в ТСЖ, действительно в состоянии влиять на политику управляющей компании, вправе получать отчёт о проведённых работах и израсходованных средствах. Никто не вправе заставить жильцов собирать деньги на установку в общих холлах кожаной мебели, но вот решить, что надо оборудовать дополнительные парковочные машина - места, и найти для этого деньги и площадь члены товарищества могут;
- товарищество даёт возможность выбирать эксплуатирующую и управляющую компанию. На практике это означает, что собственники сами контролируют качество предоставляемых им коммунальных услуг. Такую «ревизию» осуществляют председатель или члены правления. Если обнаружат какое-то нарушение, проверяющий уведомит правление, этот факт будет уточнён и может стать основанием для разрыва контракта с данной управляющей компанией. А акт, в котором зафиксировано ненадлежащее качество жилищно-коммунальных услуг, является основанием для перерасчёта платежей за предоставленные коммунальные услуги;
- хотя капитальный ремонт дома члены ТСЖ обязаны делать за счёт собственных средств, государство выделяет на это субсидию из бюджета при соблюдении требований по ФЗ № 185;
- общее имущество ТСЖ может приносить значительную прибыль его членам. Право вести предпринимательскую деятельность, предоставленное товариществам, позволяет заработать на сдаче внаём нежилых помещений или даже стен здания (например, под размещение рекламных полотнищ либо технического оборудования);
- члены ТСЖ могут насладиться простым и (но, увы, столь редкими теперь) радостями жизни - благоустроенным подъездом, собственной автостоянкой, ухоженным двориком, детской площадкой, на которой будет резвиться ваш ребёнок.
К тому же надо сказать, что наличие ТСЖ повышает рыночную стоимость жилья в доме. Ведь всем хочется, чтобы клумбы перед подъездом были аккуратными, лестницы чистыми, консьержи - приветливыми, а домофоны работали (этот список можно пополнять бесконечно).
Государство стимулирует создание ТСЖ представлением субсидий на проведение капитального ремонта в соответствии с ФЗ №185.
Управляющая компания «Альтернатива» оказывает собственникам услуги по управлению их общим имуществом, а именно:
-организация и ведение бухгалтерского учета и отчетности(Все собираемые средства аккумулируются на расчетном счете ТСЖ, движение денежных средств контролируется собственниками (из членов ТСЖ избирается Ревизионная комиссия);
-заключение и ведение договоров с организациями – поставщиками коммунальных услуг
- поиск подрядных компаний. Проведение тендеров на поставку услуг (установка домофонов, услуги по охране, установка кабельного телевидения и т.д.);
-консультирование собственников по вопросам, связанным с проживанием в ТСЖ и использованию общего имущества: начисление квартплаты; предоставление льгот; перепланировка квартир и т.д.;
-проведение общих собраний собственников жилья; -составление бюджета по содержанию ТСЖ с предоставлением отчета каждому собственнику по итогам года;
-оптимизация расходов, связанных с содержанием ТСЖ;
-разработка документов, регламентирующих основные принципы и правила проживания на территории ТСЖ;
-организации необходимой технической эксплуатации всей инженерной инфраструктуры дома, а так же вопросов благоустройства.
